Prodáváte byt nebo dům, na kterém vázne hypotéka? Vysvětlíme vám, jak celý prodej nastavit bezpečně — od vyčíslení u banky po výmaz zástavy na katastru.
Na ostravském trhu od roku 2008. Poradíme i v komplikovanějších situacích.
Prodej bytu nebo domu s hypotékou je v Ostravě i jinde běžná věc. Hypotéka jako taková prodeji nebrání. Důležité je správné pořadí kroků, přesné vyčíslení od banky a dobře nastavená úschova kupní ceny.
Z kupní ceny se nejprve uhradí zůstatek hypotéky přímo bance. Ta vydá podklad pro výmaz zástavního práva z katastru. Rozdíl mezi kupní cenou a zbytkem hypotéky obdržíte vy.
Každý případ se může trochu lišit podle banky a konkrétních zápisů na listu vlastnictví.
Tady je ale standardní postup, který se v praxi opakuje nejčastěji.
Začněte tím, co je zapsáno na katastru. Zástavní právo tam bude vždy. Ale může tam být i zákaz zcizení a zatížení, věcné břemeno nebo jiné omezení. Každý takový zápis ovlivní, jaké souhlasy budete od banky potřebovat.
Vyčíslení je přesná částka, kterou banka požaduje k úplnému splacení úvěru k určitému datu. Bez něj nelze bezpečně nastavit kupní smlouvu ani úschovu. Každá banka má vlastní postup — ověřte u své banky, jak vyčíslení vyžádat a s jakou platností ho banka vydá.
Důležitý podkladPokud je na listu vlastnictví vedle zástavy zapsán i zákaz zcizení nebo zatížení, nestačí jen doplacení úvěru. Je potřeba předem zjistit, jaký souhlas nebo jaké listiny banka pro převod a navazující zápisy do katastru vyžaduje.
Stanoví se kupní cena a způsob úhrady. Kupující může platit z vlastních prostředků nebo z nové hypotéky. Pokud kupující financuje koupi novým úvěrem, je potřeba sladit podmínky obou bank.
Smlouvy musí přesně určit pořadí plateb: kolik jde bance, kdy se uvolní doplatek vám a za jakých podmínek. Úschovní smlouva musí jasně navazovat na postup katastru i banky.
Pořadí plateb je zásadníKupní cena se ukládá do advokátní nebo notářské úschovy u nezávislé třetí strany. K penězům nemá do splnění podmínek přístup ani kupující, ani prodávající.
Z kupní ceny se nejprve uhradí částka určená bankou podle vyčíslení. Teprve po doplacení banka vydá podklad pro výmaz zástavního práva.
Na katastr se podají návrhy na vklad vlastnického práva a na výmaz zástavy. Po zápisu se uvolní zbývající část kupní ceny z úschovy na váš účet. Katastr rozhoduje zpravidla 20 dní od podání.
Přesný postup i termíny závisí na vaší bance, právním stavu nemovitosti a způsobu financování kupujícího. Výše popsaný postup zachycuje nejčastější standardní průběh.
Většina problémů nevzniká kvůli hypotéce jako takové, ale kvůli špatnému nastavení smluv, úschovy nebo pořadí kroků.
Úschova kupní ceny chrání obě strany. Peníze se uloží u nezávislé třetí strany a uvolňují se teprve po splnění dohodnutých podmínek.
U prodeje s hypotékou je úschova zásadní — řídí se z ní pořadí plateb.
Čím lépe budete připraveni, tím hladší bude celý průběh.
Tři základní způsoby vypořádání běžícího hypotečního úvěru při prodeji nemovitosti.
Nejprve se uhradí vyčíslený zůstatek bance, poté se doplatek vyplatí vám. Funguje u většiny prodejů.
Kupující převezme váš úvěr za podmínek schválených bankou. Banka ale nemusí převzetí povolit.
Kupující financuje koupi novým úvěrem. Je potřeba sladit podmínky obou bank.
Popište nám svou situaci. Řekneme vám, jaký postup dává smysl, co je potřeba vyřešit s bankou a jak bezpečně nastavit celý převod.
Obě cesty mají své místo. Záleží na tom, kolik máte času, jaký je stav nemovitosti a co je pro vás teď důležitější.
Usilujete o tržní cenu. Čekáte na kupce, řešíte inzerci a prohlídky. Prodej trvá zpravidla 3–6 měsíců. Hypotéku doplatíte z kupní ceny přes úschovu.
Volí lidé, kteří mají čas a chtějí usilovat o co nejvyšší cenu.
Přímý kupující odkoupí nemovitost i se zástavou. Komunikaci s bankou a administrativu řeší za vás. Cena bývá nižší, ale převod proběhne v řádu dnů.
Volí lidé, kteří potřebují jednat rychle nebo nechtějí prodej organizovat sami.
Popište nám svou situaci. Řekneme vám, co dává smysl. Bez závazků.
Popsat situaci a zjistit možnostiU mnoha nemovitostí je v katastru vedle zástavního práva zapsán i zákaz zcizení a zatížení. Vyčíslení zůstatku v takové situaci nestačí.
Některé banky vydávají souhlas automaticky při doplacení, jiné vyžadují samostatný postup. Proto je důležité zjistit podmínky předem.
Fiareal působí na ostravském trhu od roku 2008. Řešíme prodeje nemovitostí s hypotékou pravidelně — ať už jako přímý odkup, nebo formou asistence při klasickém prodeji.
Pokud pro vás bude lepší běžný prodej, řekneme vám to. Pokud bude dávat smysl přímý odkup, vysvětlíme vám přesně, jak by probíhal.
Prodej s hypotékou se často kombinuje s dalšími okolnostmi.
Na tyto otázky odpovídáme nejčastěji. Pokud vás zajímá něco dalšího, napište nám.
Ano. Z kupní ceny se nejprve doplatí zůstatek úvěru bance, banka vydá podklad pro výmaz zástavního práva a rozdíl obdržíte vy. Důležité je správné nastavení úschovy a pořadí plateb.
Přesná částka, kterou banka požaduje k splacení úvěru k určitému datu. Vyžádáte si ho u své banky. Platnost vyčíslení je omezená.
Běžný prodej trvá v Ostravě zpravidla 3–6 měsíců. Zápis na katastru zpravidla 20 dní. Při přímém odkupu lze celý postup zkrátit na dny. Více na stránce výkup nemovitostí Ostrava.
Záleží na podmínkách vaší úvěrové smlouvy. Pravidla se průběžně mění. Konkrétní výši si nechte potvrdit bankou písemně ještě před podpisem kupní smlouvy.
Bez souhlasu banky nemůžete nemovitost převést. Je potřeba předem zjistit, jaký souhlas nebo listiny banka vyžaduje.
Při správně nastaveném prodeji nejprve banka a poté doplatek prodávající. Přesné pořadí musí být jednoznačně v úschovní smlouvě.
Někdy ano, ale záleží na souhlasu banky. Jako záložní variantu mějte připraveno standardní doplacení z kupní ceny.
Když rozhoduje rychlost, hrozí dražba, nemovitost má více závazků nebo nechcete prodej organizovat sami. Cena bývá nižší, ale odpadá čekání. Podrobnosti na stránce výkup nemovitostí Ostrava.
Ideálně adresu nemovitosti nebo číslo LV a číslo úvěrové smlouvy. Stačí stručný popis situace.
Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Každá situace s hypotékou je individuální. Doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem. Aktuální informace ověřte na nahlizenidokn.cuzk.cz a u vaší banky.
Popište nám svou situaci. Řekneme vám, jak by mohl prodej vypadat a co dává smysl právě ve vašem případě.
Popište nám svou situaci. Poradíme, která cesta prodeje dává ve vašem případě smysl — a řekneme na rovinu, jestli vám umíme pomoct.